Portabilidade do financiamento imobiliário: entenda o que é e como fazer

Instituições financeiras não podem cobrar taxas para realizar a portabilidade; mutuários devem avaliar o Custo Efetivo Total para verificar condições. Entenda portabilidade de crédito.
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O sistema financeiro nacional permite que as pessoas que já tenham contratado crédito imobiliário possam migrar seu financiamento para outra instituição que ofereça condições melhores, como taxas mais baratas, parcelas mais suaves ou prazos maiores.
Segundo o planejador financeiro certificado pela Planejar Marcelo Milech, apesar de o Comitê de Política Monetária (Copom) ter interrompido o ciclo de cortes da Selic, a taxa básica do Brasil, houve uma redução significativa de juros nos últimos anos. Isso pode ser vantajoso para os mutuários que assinaram contrato quando as taxas estavam mais elevadas e agora buscam condições melhores.
“Às vezes, vale estimular até a negociação dentro do próprio banco que já concedeu o empréstimo, porque muitas vezes a instituição aceita negociar taxas melhores para evitar a portabilidade”, disse o especialista.
Entenda nesta reportagem:
O que é portabilidade de crédito?
Como fazer a portabilidade de crédito?
Como descobrir se as condições oferecidas são realmente melhores?
Existe algum custo pago pelo mutuário para fazer a portabilidade?
Posso usar o saldo do FGTS como parte do pagamento do financiamento imobiliário?
Dicas para fazer a portabilidade
O que é portabilidade de crédito?
Portabilidade de crédito é a possibilidade de o mutuário transferir sua dívida de um banco para outro que ofereça condições mais vantajosas, como juros mais baixos, parcelas mais suaves ou prazos mais alongados.
Como fazer a portabilidade de crédito?
Quando o tomador de crédito encontrar uma instituição que ofereça condições melhores e queira comprar sua dívida, ele precisará pedir que esse banco inicie o processo de portabilidade.
Nesse caso, a instituição financeira pode pedir algumas informações necessárias para o processo, tais como o número do contrato e o saldo devedor atual do financiamento, por exemplo, entre outros dados.
Segundo o Banco Central do Brasil (BC), para que seja possível realizar a portabilidade de um financiamento, o contrato deve conter todas as informações, declarações e assinaturas necessárias para que a instituição proponente possa registrar em cartório a substituição da dívida e da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária sobre o imóvel.
Além disso, caso a operação de crédito imobiliário a ser transferida for do Sistema Financeiro Habitacional (SFH), ela precisará continuar nessa condição na nova instituição financeira.
Caso a operação esteja no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), no entanto, ela poderá migrar para o SFH, desde que respeitadas as regras da modalidade, que são:
Preço máximo do imóvel de R$ 1,5 milhão;
Taxa de juros máxima de 12% ao ano + Taxa Referencial (TR);
Pagamento em até 35 anos (420 meses);
Financiamento máximo de 80% do valor do imóvel; entre outros.
Caso o mutuário decida manter o financiamento no SFI, é preciso lembrar que não há condições preestabelecidas na modalidade. Assim, o que vigora é o acordo entre as partes.
Isso significa que as taxas de juros são negociadas livremente entre as instituições financeiras e seus clientes, além de não ter limitação ao valor de avaliação do imóvel.
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Como descobrir se as condições oferecidas são realmente melhores?
A melhor forma de o tomador de crédito avaliar se a instituição financeira para a qual pretende fazer a portabilidade realmente oferece condições melhores é comparar o Custo Efetivo Total (CET) da proposta com a do atual financiamento.
O CET é uma taxa que corresponde a todos os encargos e despesas incidentes nas operações de crédito. Ou seja, além da taxa de juros paga pelo tomador, o CET também considera impostos, tarifas, seguros e outras despesas da operação que incidem no preço pago pelo tomador.
Existe algum custo pago pelo mutuário para fazer a portabilidade?
Os bancos não podem cobrar taxas para fazer a portabilidade. A instituição proponente pode, no entanto, pedir pela conferência do imóvel — momento em que ela vai conferir as condições em que o imóvel se encontra para avaliar se o preço pedido por ele é justo ou não.
Essa avaliação normalmente é cobrada pelas instituições financeiras, que costumam enviar um engenheiro até o endereço para fazer essa vistoria. Além disso, há despesas pagas em cartório para concluir a portabilidade que também ficam a cargo do tomador.
Posso usar o saldo do FGTS como parte do pagamento do financiamento imobiliário?
Caso o financiamento tenha sido feito pelo SFH, o tomador pode, a cada dois anos, usar o saldo em conta do FGTS para quitar parte do crédito.
Pelo SFI, no entanto, isso ainda não é possível.
Veja algumas dicas para fazer a portabilidade
➡️ Antes de começar todo o processo, a principal dica é: tenha os documentos atualizados.
O ideal, é que o mutuário tenha em mãos uma cópia do contrato atual, o saldo devedor atualizado e a data do último vencimento da operação. Ele poderá pedir essas informações para a instituição financeira com quem já tem o financiamento, por meio dos canais oficiais.
A instituição não pode se recusar a conceder uma cópia do contrato. Caso o pedido seja negado, o mutuário poderá entrar em contato com o canal de ouvidoria do próprio banco ou abrir uma reclamação no Banco Central (BC), Procon ou no site Consumidor.gov.
➡️ Uma vez que esteja com os documentos atualizados em mãos, o próximo passo é fazer simulações de financiamento imobiliário em mais de uma instituição financeira diferente, para que seja possível comparar os custos das operações.
Para isso, o mutuário pode entrar nos sites das instituições financeiras ou contactá-las por meio de seus canais oficiais. Uma vez que a simulação foi feita, preencha os contatos indicados e aguarde a nova oferta.
➡️ Com as ofertas em mãos, o mutuário pode fazer a comparação do CET de cada uma das propostas. Caso encontre taxas melhores, basta fazer contato com a instituição que fez a oferta e pedir a portabilidade.
Quando o pedido de portabilidade é feito, a instituição que detém o contrato atual tem até cinco dias úteis para oferecer uma renegociação com condições melhores de financiamento. Caso o mutuário aceite a nova proposta, a portabilidade é interrompida.
Segundo especialistas, no entanto, o mutuário pode se adiantar e levar as propostas com condições melhores para o banco onde já se tem o crédito — que muitas vezes aceita negociar taxas e prazos para não perder o cliente.
➡️Caso o mutuário escolha dar andamento à portabilidade, o banco que detinha o financiamento envia as informações da operação para que a nova instituição possa finalizar o processo e assumir os débitos do contrato original. A maioria dos bancos oferece uma aba específica no aplicativo para que o mutuário possa acompanhar a proposta.